Affitto ramo d’azienda e locazione commerciale: scopriamo di più!

Tante volte abbiamo visto interessanti pied-à-terre e ingenuamente ci siamo ritrovati a pensare “Se non ci fosse scritto a caratteri cubitali affitto commerciale sarebbe stata una soluzione abitativa estremante pregiata”. Forse allora è proprio il momento di capire come sfruttare questa possibilità per la tua azienda, e non per la tua vita privata! 

Qualche nota di colore per introdurre l’argomento del giorno, ovvero gli affitti commerciali e la differenza tra affitto d’azienda e locazione ad uso commerciale; si tratta di una disciplina complessa, su cui è meglio essere adeguatamente preparati. Sia essa la prima volta che ne senti parlare, oppure se questo articolo è l’occasione per fare un ripasso!

Affitto di un ramo d’azienda

Quando parliamo di contratto di affitto d’azienda, oppure di ramo d’azienda, ci riferiamo ad un accordo: esso coinvolge un imprenditore o titolare (l’azienda può essere una ditta individuale o collettiva) che concede a un altro soggetto la “disponibilità e il godimento di un complesso di beni organizzati per l’esercizio di un’impresa in cambio di un corrispettivo, il cosiddetto canone di affitto”.

Cosa occorre per stipulare tale contratto?

Un notaio, sicuramente. Inoltre tale accordo va stretto in forma scritta, accompagnata da un atto pubblico o scrittura privata autenticata. Il contratto dovrà essere iscritto nel Registro delle Imprese, nei successivi 30 giorni che seguono la stipula.

Quali sono i vantaggi dell’affitto di un ramo d’azienda?

Per il locatore, il pro consiste sicuramente nell’affitto che percepirà dall’affittuario, che consente di aumentare la propria capacità economico-finanziaria diminuendo il rischio. Per l’affittuario, il contro può essere riscontrato nell’esborso economico, ma il vantaggio è la possibilità di iniziare una attività nuova, senza investimento iniziale.

Locazione commerciale

Spesso si tende a fare confusione tra affitto ramo d’azienda e locazione commerciale, quindi eccoci a spiegare anche quest’ultimi termine. Con “locazione” intendiamo la situazione in cui l’oggetto di un contratto è un bene, ma considerato nella sua individualità. Dunque  non insito in un complesso organizzato ai fini dell’esercizio dell’azienda.

Cambia qualcosa tra locazione commerciale rispetto all’affitto di una casa?

Sì, perché quando l’uso non è abitativo cambia la disciplina! Dunque nell’affitto commerciale l’immobile in questione deve essere adibito all’esercizio di una delle attività elencate al primo comma dell’articolo 27 (attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico o di lavoro autonomo). Ecco spiegato ciò di cui parlavamo nelle prime righe dell’articolo.

Ricorda che se la locazione commerciale dell’immobile ha una durata di nove anni, occorre un atto scritto in forma pubblica, oppure scrittura privata autenticata. Se questi criteri non vengono rispettati, si rischia l’annullamento! Andrà inoltre trascritto nei Registri Immobiliari.

Cosa devi assolutamente sapere?

• Il contratto d’affitto di un’azienda con riscatto: è un’opzione che consiste nella concessione dell’affitto, che verrà in seguito riscattato. Funziona come un mutuo ipotecario; 
• Il contratto d’affitto di azienda è fuori campo IVA, dunque soggetto all’imposta di registro proporzionale; 
• Attenzione agli aspetti fiscali e agli adempimenti correlati: la tassazione dell’affitto d’azienda è sensibile a molte variabili, in funzione del soggetto cedente;
• Per quanto concerne la forma del contratto, ricorda che per le imprese soggette a registrazione i contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà o del godimento dell’azienda devono essere provati per iscritto; 
• Il conduttore può negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, anche in assenza di “gravi motivi”.

Come si calcola l’affitto d’azienda?

Che tu ti trovi dalla parte dell’affittuario o del locatore, e vuoi dare avvio alla tua ricerca, ecco come si calcola l’affitto d’azienda! Non esiste un unico metodo per determinare il canone congruo, dunque eccone tre:

1. Prodotto tra il valore del capitale economico e un tasso di remunerazione del capitale investito nell’azienda locata;
2. caso di affitto derivante da procedura fallimentare): prodotto tra il valore dell’azienda determinato secondo il metodo patrimoniale e una percentuale che dovrebbe essere inversamente proporzionale alla deperibilità delle componenti immateriali d’azienda;
3. prodotto tra il valore d’uso del patrimonio locato e un tasso di congrua remunerazione dell’investimento effettuato.

Adesso che hai più elementi utili per comprendere questa complessa questione, perché non parliamo delle tue – attuali o future – esigenze di ricerca e selezione del personale oppure di gestione contrattualistica con le nostre opzioni in somministrazione o staff leasing? Forse è prematuro, ma sai quanto può essere frustrante trovarsi con un’azienda in partenza e nessuna risorsa che vi lavori? Se non vuoi trovarti in questa situazione, contattaci!